Cómo calcular los gastos hipotecarios que puedes reclamar

Contraer una hipoteca, generalmente con una entidad bancaria y normalmente para adquirir un bien en propiedad, significa tener que hacer frente a gastos que no sólo equivale a la cuantía de la petición de la hipoteca. En este post pretendemos asesorarte sobre cuáles son y cómo calcular los gastos de tu hipoteca que puedes reclamar para recuperar lo que se te ha cobrado abusivamente, así como la documentación y vías que necesitas para efectuar la reclamación.

Es importante tener en cuenta y conocer que parte de los gastos hipotecarios (notaría, tasación, registro, …) pueden repartirse entre la entidad bancaria y la persona que pide la hipoteca, ya que en la mayoría de las hipotecas es el cliente quien abona injustamente o corre con los gastos íntegros que la constitución de una hipoteca genera. 

Al respecto y tras la aprobación de la nueva Ley Hipotecaría 5/2019, de 15 de marzo, se regulan los contratos de crédito inmobiliario y se establecen medidas que mejoran la transparencia hipotecaria y determina el reparto de los gastos de formalización de una hipoteca que el Tribunal Supremo considere.

De igual manera, se recogen los gastos hipotecarios que se pueden reclamar, si el banco te ha hecho pagador único de ellos, y el periodo de tiempo para la reclamación, incluso habiendo cancelación de la hipoteca, siempre que se haya firmado esta antes del 16 de junio de 2019.

Calcular los gastos de la hipoteca que puedes reclamar

Los gastos usuales que se originan ante la necesidad de pedir una hipoteca, generalmente inmobiliaria, son los que siguen.

Gastos de gestoría

A pesar de no ser un gasto obligatorio y no estar regulado por ley, sí es conveniente para asegurarse de que se están cumpliendo los trámites e impuestos. Desde el 16 de junio de 2019, de acuerdo con la ley reguladora de crédito inmobiliario, este gasto recae íntegramente sobre la entidad de crédito si la gestora ha sido impuesta al cliente, por lo que si se constituyó la hipoteca con anterioridad a esa fecha y el gasto se cargó al cliente es un gasto que se puede reclamar. El importe puede oscilar entre 150 y 300 euros.

Gasto de Tasación

Este gasto constituye la determinación del importe hipotecario, y actualmente es asumido por el cliente, ya que puede elegir con qué empresa tasadora trabajar. Pero, si la hipoteca fue contraída antes del 16 de junio de 2019 y la tasación la pagó el cliente es otro de los gastos reclamable. El precio de la tasación puede variar entre 200 y 500 euros.

Gastos de notaría

Con anterioridad a la regulación de 2019, estos gastos recaían sobre ambas partes, ahora deben ser asumidos por el banco, aunque si el hipotecado quiere una copia de la escritura es él quien asume el coste de la misma. Este gasto está ligado a la cuantía de la hipoteca y sí se haya regulado por ley, por lo que prácticamente todas las notarías cobrarán más o menos lo mismo.

Gastos de registro

Es uno de los gastos indispensables, ya que una vez firmada la escritura de la hipoteca hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad, donde queda constancia de quién es el titular. El registro del inmueble o del crédito recae sobre la entidad prestamista, puesto que es quien inscribe el derecho, y las tasas correspondientes estarán ligadas a la cantidad de la hipoteca.

Gastos de los Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Son impuestos de pago obligatorio cuando se firma un documento notarial para poder ser presentado en el Registro de la Propiedad. Este impuesto constituye uno de los gastos más elevados de la hipoteca, con un gravamen que varía entre el 0,5% y el 1,5%, según la comunidad autónoma donde se tramite la hipoteca. El pago corresponde a la entidad bancaria desde la nueva Ley Hipotecaria de 2019, mientras que antes era el cliente quien lo pagaba.

Y además…

Otros gastos a sumar en una hipoteca dependen de las operaciones y productos que el cliente quiera contratar con el banco, como seguro del hogar, vida, planes de pensión, cuentas con nómina domiciliada, …, y cuya finalidad bancaría es atraer al cliente ofreciendo a cambio una rebaja de interés de la hipoteca. Estos gastos al ser opcionales no son recuperables. No obstante, con la entrada en vigor de la nueva ley la práctica bancaria de ofrecer productos vinculados en un mismo pack para contratar la hipoteca a bajo interés ha sido prohibida. 

De hecho, si incluye un seguro de prima única vinculado, es posible que también puedas obtener la nulidad del mismo y conseguir la devolución del importe suscrito. 

Qué gastos de una hipoteca son recuperables

En función de la fecha de la firma de la hipoteca es posible recuperar ciertos gastos, o siempre que en el contrato la entidad incluya cláusulas abusivas o la información resulte poco transparente.

La normativa vigente y la Directiva Europea en 93/13/CEE establecen que, en las hipotecas suscritas antes del 16 de junio de 2019, el consumidor tiene derecho a recuperar al menos la mitad o el 100% de los gastos de notaría, gestoría y de tasación y todos los gastos de registro. El pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se podrá reclamar si la hipoteca se firmó después del 8 de noviembre de 2018 y el banco te la hizo pagar.

En 2013 el Tribunal Supremo declaró nula la cláusula suelo de las hipotecas (3%), por lo que las suscritas con posterioridad pueden reclamar todos los intereses excesivos que la entidad te haya cobrado al respecto.

Los gastos que obligatoriamente paga el hipotecado, además de la copia notarial, son la comisión de apertura, amortización anticipada y subrogación de la hipoteca.

Documentación y cómo reclamar los gastos de una hipoteca

Para reclamar los gastos de la hipoteca se deberán reunir: copia de la escritura del préstamo hipotecario, las facturas de notaría, del registro, de la gestoría y la copia del impuesto de actos jurídicos documentados.

En un primer paso se puede presentar la solicitud de devolución directamente en el Servicio de Atención al Cliente de la entidad, que responderá en un plazo máximo de un mes.

Si la entidad no procede o la rechaza se puede acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España. A pesar de que la resolución que presente esta entidad sea favorable para el usuario hipotecado no es vinculante, pero puede servir de refuerzo para el afectado en un futuro litigio por vía judicial. 

Cuando estas vías civiles fallan el hipotecado puede presentar denuncia ante el juzgado especializado en cláusulas hipotecarias de la región en la que reside. Ante esta alternativa, la emisión de la sentencia puede tardar varios meses, e incluso años, pero si el fallo es favorable para el afectado las costas del proceso serán asumidas por el banco.