3 sentencias clave para reclamar los gastos de formalización de una hipoteca

A lo largo de todo este 2023, cientos de consumidores como tú han confiado en Reclama Con Éxito para iniciar la reclamación de los gastos de formalización de su hipoteca antes del 24 de enero de 2024. Una de las dudas más frecuentes sobre la devolución de los gastos de la hipoteca tiene que ver con las sentencias que amparan reclamar estos gastos de formación de la hipoteca. Hemos pedido a nuestros abogados especialistas en reclamaciones bancarias que nos expliquen la jurisprudencia sobre las demandas.

Nos ponemos en contexto

Desde el año 2015, los consumidores que hayan formalizado una hipoteca tienen la posibilidad de reclamar la nulidad de la cláusula de gastos que se incluía en las escrituras de constitución de las hipotecas, así como recuperar las cantidades abonadas por la imposición de dicha cláusula.

Esta cláusula, que era habitual en los contratos de hipoteca, establecía que el prestatario debía asumir el pago de todos los gastos relacionados con la formalización de la hipoteca, incluyendo los honorarios notariales, los gastos de registro, los gastos de gestoría y los gastos de tasación.

Sin embargo, esta cláusula fue declarada nula por el Tribunal Supremo en 2015, al considerar que vulneraba el derecho de los consumidores a la información y a la transparencia, así como el principio de equidad. A partir de entonces, los consumidores han podido reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de formalización de la hipoteca. Repasamos, a continuación, las 3 sentencias claves para entender tu derecho a reclamar los gastos hipotecarios. 

Sentencias sobre gastos hipotecarios que te permiten reclamar los gastos de formalización de tu hipoteca

La Justicia ha dado la razón a los ciudadanos: cobrar cláusulas como los gastos de formalización en una hipoteca es abusivo. Tu derecho a recuperar tu dinero, siempre que tu hipoteca se firmara antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, está amparado por la legislación vigente. Te lo explican nuestros abogados bancarios. 

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015

Esta sentencia estableció que la cláusula que impone al prestatario el pago de todos los gastos de formalización de una hipoteca es nula, por ser contraria a la Ley de Consumidores y Usuarios.

La Ley de Consumidores y Usuarios establece que las cláusulas abusivas son aquellas que, en contra de las exigencias de la buena fe, causan un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato, en perjuicio del consumidor.

En este caso, el Tribunal Supremo consideró que la cláusula de gastos era abusiva porque:

• Era contraria a la buena fe: El banco, como profesional, tenía más información y capacidad de negociación que el consumidor. Por lo tanto, no era razonable que el consumidor aceptara asumir el pago de todos los gastos de formalización de la hipoteca.
• Causa un desequilibrio importante entre las partes: La cláusula de gastos obligaba al consumidor a asumir un gasto importante, que no tenía relación con el servicio recibido.

Hasta aquí, la primera parte. Continúa leyendo para comprender por qué decimos que el TJUE te ha dado la razón si te cobraron los gastos hipotecarios. 

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020

Esta sentencia confirmó la nulidad de la cláusula de gastos, y estableció que los consumidores tienen derecho a la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de formalización de la hipoteca, sin que sea posible un reparto entre el prestatario y el banco.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea consideró que la cláusula de gastos era contraria a la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Esta Directiva establece que las cláusulas abusivas son inválidas y no producen efectos vinculantes para los consumidores.

Importante hito, ciertamente, pero no es el último que sienta precedente. Mira a continuación. 

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2021

Esta sentencia aclara qué gastos del préstamo hipotecario deben ser asumidos por los bancos y qué gastos por el prestatario.

En concreto, establece que las entidades bancarias deben restituir a los consumidores hipotecados los importes correspondientes a:

• 50% de la factura de notaría.
• 100% de los gastos ocasionados por la inscripción en el registro de la propiedad.
• 100% de los gastos de gestoría (en caso de que alguna hubiera intervenido).
• 100% de la factura de tasación de la vivienda.

Esta sentencia se basa en la siguiente argumentación:

• Los gastos notariales y de registro: Estos gastos son necesarios para la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad. Por lo tanto, son gastos que se derivan del interés del banco de constituir la hipoteca.
• Los gastos de gestoría: Estos gastos pueden ser necesarios para la tramitación de la hipoteca. Por lo tanto, son gastos que se derivan del interés del banco de obtener la hipoteca y por ello deben hacerse cargo de los costes que implique.
• Los gastos de tasación: Estos gastos son necesarios para determinar el valor de la vivienda hipotecada. En consecuencia, son gastos que se derivan del interés del banco de proteger su inversión y, como resultado, correspondería a la entidad su pago.

Confía en abogados especializados para garantizar la devolución de los gastos hipotecarios

Estas sentencias han sentado las bases para que los consumidores reclamen de manera efectiva los gastos de formalización de sus hipotecas. Es fundamental que los prestatarios cuenten con la documentación pertinente para respaldar sus reclamaciones, como os detallamos en este post sobre cómo iniciar la reclamación al banco. Aunque estas sentencias representan avances significativos, es aconsejable estar atentos a posibles actualizaciones jurisprudenciales para asegurar una defensa completa de los derechos de los consumidores. 

Asegúrate el mejor asesoramiento legal en Derecho del Consumidor. Aquí te explicamos por qué elegirnos como tus abogados para reclamar al banco (ya sea por tu hipoteca o por otros abusos). Y recuerda, si necesitas un modelo de carta para reclamar a tu banco la devolución de los gastos de notaría, tasación, gestoría y registro, en nuestro blog lo puedes descargar gratis.