Cómo reclamar los gastos de una hipoteca cancelada: recupera tu dinero

Si alguna vez contrataste una hipoteca y ya la has cancelado, es posible que puedas recuperar los gastos de constitución que pagaste en su momento. Muchas entidades bancarias incluyeron cláusulas abusivas que obligaban a los prestatarios a asumir estos costos de manera indebida. En este artículo, te explicamos cómo recuperar los gastos de una hipoteca cancelada y qué respaldo legal tienes para hacerlo.

¿Se pueden reclamar los gastos de una hipoteca cancelada?

Sí, puedes reclamar la devolución de los gastos hipotecarios, aunque tu préstamo ya haya sido cancelado. La nulidad de la cláusula que imponía estos gastos es de pleno derecho, lo que significa que puedes iniciar el proceso de reclamación en cualquier momento.

Gastos que se pueden reclamar

Notaría: Coste de la escritura del préstamo hipotecario.
Registro de la Propiedad: Gastos por inscripción de la hipoteca.
Gestoría: Costes administrativos derivados del proceso.
Tasación del inmueble: En algunos casos, también es posible reclamar este gasto.
Intereses legales: Se pueden reclamar los intereses desde el momento en que se pagaron los gastos, lo que aumenta la cantidad a recuperar. Esto es clave, ya que el importe devuelto será mayor debido a la actualización con los intereses generados desde la fecha del pago.

Respaldo legal para reclamar los gastos hipotecarios

El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han dictado diversas sentencias que avalan el derecho de los consumidores a recuperar los gastos hipotecarios pagados indebidamente. Algunas de las más relevantes son:

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 (STS 705/2015): Declaró abusivas las cláusulas que imponían al consumidor la totalidad de los gastos de formalización de la hipoteca. Esto sentó la base para que las reclamaciones fueran viables.
Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2018: Determinó que los bancos debían asumir los gastos de registro y parte de los notariales, obligando a la devolución de lo cobrado indebidamente.
Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 16 de julio de 2020: Ratificó que los consumidores pueden reclamar la devolución de los gastos hipotecarios y que el plazo para reclamar comienza cuando el consumidor es consciente del carácter abusivo de la cláusula. Esto implica que quienes aún no han reclamado, pueden hacerlo.
Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2021: Determinó que el banco debe devolver el 100% de los gastos de notaría, gestoría y registro de la propiedad, además de los intereses legales generados.
Sentencia del TJUE de 25 de enero de 2024: Reafirmó que los bancos no pueden alegar prescripción de manera automática y que los consumidores tienen derecho a reclamar con intereses, incluso aunque hayan pasado varios años desde la cancelación de la hipoteca.

Estas sentencias refuerzan el derecho de los consumidores a exigir la devolución de su dinero y han obligado a los bancos a devolver millones de euros a clientes afectados. Además, confirman que el plazo de prescripción no comienza con la firma de la hipoteca, sino con la declaración de abusividad de la cláusula.

Nueva sentencia del TJUE sobre los plazos para reclamar los gastos hipotecarios

En una reciente sentencia, el TJUE ha resuelto una cuestión que planteó un Juzgado español, lo que sobre si es legal establecer un plazo de prescripción de la restitución de cantidades o va en contra de la legislación Europea. El Alto Tribunal establece que se podría limitar la acción de restitución a 5 años desde la declaración de nulidad en sentencia firme. Sin establecer fecha límite.

Diferencias entre reclamar una hipoteca activa y una hipoteca cancelada

A la hora de abordar la reclamación de los gastos de una hipoteca analizamos siempre si se trata de una hipoteca activa o en vigor o, por el contrario, reclamar los gastos hipotecarios en una hipoteca cancelada.

Hipoteca activa

Cuando el préstamo hipotecario aún está vigente y se sigue pagando, el proceso de reclamación es más directo. Se presenta una reclamación formal ante el banco, exigiendo la devolución de los gastos hipotecarios indebidamente abonados. En caso de que la entidad financiera se niegue a reintegrar el importe correspondiente, el siguiente paso es acudir a la vía judicial.

Uno de los beneficios de reclamar con la hipoteca aún activa es que algunas entidades bancarias, para evitar litigios y costes adicionales, pueden optar por devolver los importes sin necesidad de llegar a juicio. Sin embargo, en otros casos es imprescindible la intervención judicial para hacer valer los derechos del consumidor.

Hipoteca cancelada

Cuando la hipoteca ya ha sido completamente saldada y no quedan cuotas pendientes, el procedimiento de reclamación sigue los mismos pasos que en una hipoteca activa. Sin embargo, en este caso, es fundamental aportar toda la documentación que acredite los pagos realizados en su momento, como las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, junto con los justificantes de pago.

Un aspecto clave de reclamar con la hipoteca cancelada es que, además del reembolso de los gastos, el consumidor tiene derecho a recuperar los intereses legales generados desde la fecha en que se efectuaron dichos pagos. Esto puede incrementar significativamente el importe a recibir, especialmente si han transcurrido varios años desde la cancelación del préstamo.

En ocasiones, los bancos intentan alegar que el derecho a reclamar ha prescrito. Sin embargo, la jurisprudencia ha establecido que el plazo de prescripción no se cuenta desde la cancelación de la hipoteca, sino desde el momento en que el consumidor tuvo conocimiento de que la cláusula era abusiva. Esta interpretación, respaldada por sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Supremo, permite que muchas reclamaciones sigan siendo viables a día de hoy.

Sentencias del Tribunal Supremo (TS)

STS 705/2015, de 23 de diciembre de 2015
- Declaró nulas por abusivas las cláusulas que imponían a los consumidores la totalidad de los gastos de formalización de la hipoteca.
- Abrió la puerta a la reclamación de estos gastos por parte de los hipotecados.
STS 148/2018, de 15 de marzo de 2018
- Determinó que los bancos debían asumir el coste de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y gran parte de los gastos notariales.
- Afirmó que los consumidores podían reclamar su devolución.
STS 35/2021, de 27 de enero de 2021
- Reiteró que los bancos deben devolver el 100% de los gastos de notaría, gestoría y registro de la propiedad, además de los intereses legales desde la fecha en que se pagaron los gastos.
- Reafirmó que no podía establecerse un criterio general de prescripción desfavorable para el consumidor.

Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)

Sentencia de 16 de julio de 2020 (asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19)
- Dictaminó que el plazo para reclamar no empieza a contar hasta que el consumidor es consciente del carácter abusivo de la cláusula.
- Es decir, no se inicia desde la fecha del pago ni desde la cancelación de la hipoteca, sino desde que se declara judicialmente la abusividad de la cláusula.
Sentencia de 25 de noviembre de 2021 (asunto C-269/19)
- Estableció que una cláusula abusiva es nula de pleno derecho, lo que implica que no puede subsanarse ni dejar de aplicarse por el mero transcurso del tiempo.
- Esto refuerza la posibilidad de reclamar gastos hipotecarios aunque haya pasado mucho tiempo desde la firma o cancelación del préstamo.

Hipoteca activa

Aún está vigente y se está pagando.
Se reclama directamente al banco y, en caso de negativa, se inicia un procedimiento judicial.
La acción busca recuperar los gastos mientras el préstamo sigue en vigor.
En algunos casos, los bancos aceptan la devolución sin necesidad de juicio para evitar litigios.

Hipoteca cancelada

Ya no tiene cuotas pendientes.
Se sigue el mismo procedimiento que en una hipoteca activa, pero se deben aportar pruebas de los pagos realizados.
Se pueden reclamar no solo los gastos, sino también los intereses desde la fecha en que se abonaron, lo que incrementa la cantidad a recuperar significativamente. Si el préstamo se canceló hace años, el importe de la devolución puede ser mucho mayor.
En algunos casos, los bancos intentan alegar prescripción, pero la jurisprudencia ha determinado que el plazo comienza a contar cuando el consumidor es consciente del abuso, no desde la cancelación de la hipoteca.

¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos de una hipoteca cancelada?

La acción de nulidad de la cláusula abusiva es imprescriptible, tal y como corroboran las últimas sentencias del TJUE, lo que significa que siempre se puede reclamar su anulación. Sin embargo, la reclamación de las cantidades pagadas sí está sujeta a un plazo de prescripción de 5 años, contados desde que el consumidor tuvo conocimiento de que la cláusula era abusiva (según la jurisprudencia, como muy tarde desde el 21 de enero de 2016, fecha en que el Tribunal Supremo declaró estas cláusulas nulas). No obstante, recientes sentencias han reafirmado que este plazo debe interpretarse de manera favorable al consumidor.